OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧xī)的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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